Trois moments, trois niveaux d'exigence
Les documents n'ont pas tous le même statut. Il est utile de distinguer :
- L'annonce : certaines informations doivent y figurer (DPE, charges de copropriété…), donc les documents correspondants doivent exister avant de publier.
- La visite : rien n'est obligatoire, mais un acheteur qui peut consulter les diagnostics, les procès-verbaux d'assemblée et la taxe foncière se décide plus vite, et négocie moins, parce qu'il n'a pas de zone d'ombre à « couvrir » par une décote.
- Le compromis : c'est là que la loi impose d'annexer le dossier de diagnostic technique et, en copropriété, un ensemble de documents précis. Un document manquant retarde la signature, ou pire, ouvre un droit de rétractation prolongé à l'acheteur.
Pour tous les biens
1. Le titre de propriété
L'acte notarié par lequel vous avez acquis le bien (achat, donation, succession). Le notaire en a besoin pour vérifier l'origine de propriété et rédiger le compromis. Si vous l'avez perdu, le notaire qui a rédigé l'acte en conserve la minute ; à défaut, le service de la publicité foncière peut délivrer une copie.
2. Le dossier de diagnostic technique (DDT)
Obligatoirement annexé au compromis, réalisé par un diagnostiqueur certifié. Son contenu dépend du bien :
| Diagnostic | Quand il est obligatoire | Validité |
|---|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Toujours (sauf exceptions rares) | 10 ans |
| Audit énergétique | Maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G | 5 ans |
| Amiante | Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 | Illimitée si aucune trace (rapport postérieur à 2013), sinon 3 ans |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | Illimitée si absence de plomb, sinon 1 an |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Zones définies par arrêté préfectoral | 6 mois |
| État des risques (ERP) | Zones couvertes par un plan de prévention des risques, zone sismique ou radon | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Bien non raccordé au tout-à-l'égout | 3 ans |
| Mérule | Zones définies par arrêté préfectoral (information) | Sans objet |
| Bruit (aéroports) | Zones d'exposition au bruit des aérodromes | Sans objet |
| Surface loi Carrez | Tout lot de copropriété | Illimitée sans travaux |
Détail, prix et pièges dans le guide dédié : Diagnostics obligatoires : lesquels, combien, combien de temps.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, même s'ils affichent une date de fin postérieure. Ceux réalisés avant 2018 sont également caducs. Vérifiez la date de votre DPE avant de publier l'annonce.
3. Les derniers avis de taxe foncière
Pas obligatoire au sens strict, mais systématiquement demandé : c'est une charge que l'acheteur reprendra, et il est d'usage de la répartir au prorata de l'année à l'acte.
4. Les justificatifs de travaux
Factures des travaux significatifs (toiture, chaudière, fenêtres, électricité, salle de bain), autorisations d'urbanisme (permis, déclaration préalable) et attestations d'assurance décennale des entreprises pour les travaux de moins de 10 ans. Ils rassurent, valorisent, et transfèrent à l'acheteur le bénéfice des garanties.
5. Votre pièce d'identité, situation familiale et coordonnées bancaires
Le notaire vous demandera une pièce d'identité, un livret de famille ou un extrait d'acte de naissance, votre contrat de mariage ou PACS le cas échéant, et un RIB pour le versement du prix. Si le bien est détenu par une société (SCI), ajoutez les statuts, le Kbis et le procès-verbal autorisant la vente.
Appartement en copropriété : les pièces spécifiques
La loi ALUR a considérablement allongé la liste. Ces documents doivent être remis à l'acheteur au plus tard à la signature du compromis, faute de quoi son délai de rétractation ne commence à courir qu'à leur remise complète.
- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés.
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
- La fiche synthétique de la copropriété, établie par le syndic (données financières et techniques de l'immeuble).
- Le carnet d'entretien de l'immeuble.
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur sur les deux exercices précédents.
- Les sommes pouvant être dues au syndicat par l'acquéreur, et l'état global des impayés au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
- Le diagnostic technique global (DTG) s'il a été réalisé, et le plan pluriannuel de travaux s'il existe.
- La surface loi Carrez du lot (une erreur de plus de 5 % à la baisse permet à l'acheteur de demander une réduction du prix dans l'année suivant l'acte).
- Le pré-état daté, puis l'état daté pour l'acte, établis par le syndic. L'état daté est facturé par le syndic (plafonné à 380 € TTC) et à la charge du vendeur.
Beaucoup de ces pièces sont disponibles sur l'extranet de votre syndic. Demandez-les dès la mise en vente : certains syndics mettent plusieurs semaines à répondre.
Les trois derniers PV d'AG sont le document que les acheteurs avertis lisent le plus attentivement : c'est là qu'apparaissent les travaux votés ou en discussion (ravalement, toiture, ascenseur). Si des travaux lourds sont à l'ordre du jour, mieux vaut le dire vous-même que de le laisser découvrir, avec un chiffrage et l'indication de qui les paie (en principe, celui qui est propriétaire au jour de l'appel de fonds, sauf accord contraire dans le compromis).
Maison individuelle : les pièces spécifiques
- Le permis de construire et la déclaration d'achèvement des travaux, ainsi que les autorisations des extensions, vérandas, piscines ou garages ajoutés ensuite. Une construction non déclarée est un point de blocage fréquent ; mieux vaut la régulariser avant la vente.
- Les plans (ou à défaut un relevé de surfaces) : la loi Carrez ne s'applique pas aux maisons, mais la surface habitable doit être indiquée de bonne foi.
- Le plan de bornage ou le document d'arpentage si le terrain a été borné, et tout acte de servitude (passage, vue, canalisation) connu.
- L'audit énergétique si la maison est classée E, F ou G : obligatoire pour les maisons et immeubles en monopropriété, il doit être remis dès la première visite.
- Le diagnostic d'assainissement si la maison n'est pas raccordée au réseau collectif, délivré par le SPANC de la commune (moins de 3 ans). En cas de non-conformité, l'acheteur dispose d'un an après l'acte pour réaliser les travaux.
- Le contrat d'entretien de la chaudière ou de la pompe à chaleur, le dernier ramonage, l'attestation de contrôle de la fosse septique ou de la cuve à fioul.
Situations particulières
Bien loué
Ajoutez le bail en cours, le dernier avis d'échéance, l'état des lieux d'entrée et le montant du dépôt de garantie. Si vous vendez un logement loué vide à l'échéance du bail, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : le congé pour vendre doit respecter un formalisme précis et un préavis de six mois.
Succession ou indivision
L'attestation de propriété immobilière établie après le décès, et l'accord écrit de tous les indivisaires. Un seul indivisaire opposé suffit à bloquer une vente amiable.
Bien avec prêt en cours
Le tableau d'amortissement et les coordonnées de la banque : le notaire remboursera le capital restant dû sur le prix de vente et fera lever l'hypothèque. Vérifiez le montant des indemnités de remboursement anticipé.
Où retrouver un document perdu
| Document | Où le récupérer |
|---|---|
| Titre de propriété | Le notaire rédacteur de l'acte ; sinon le service de la publicité foncière (demande de copie d'acte, quelques euros) |
| Permis de construire, déclarations préalables | Service urbanisme de la mairie (archives consultables) |
| Règlement de copropriété, PV d'AG, carnet d'entretien | Syndic (extranet ou demande écrite) ; le règlement est aussi au service de la publicité foncière |
| DPE existant | Observatoire DPE de l'ADEME (recherche par adresse, gratuit) |
| Taxe foncière | Espace particulier sur impots.gouv.fr |
| État des risques (ERP) | Géorisques, errial.georisques.gouv.fr, gratuit, à dater de moins de 6 mois |
Le dossier de vente DossImmo regroupe l'essentiel pour vos acheteurs
Ventes comparables, risques naturels et technologiques à l'adresse, DPE chiffré, liste des diagnostics obligatoires pour votre bien précis. Un document à remettre en fin de visite.
Check-list à imprimer
Pour tous les biens
- Titre de propriété
- Dossier de diagnostic technique complet et à jour (DPE vérifié)
- Dernier avis de taxe foncière
- Factures et garanties des travaux de moins de 10 ans
- Pièce d'identité, situation familiale, RIB
Appartement en copropriété
- Règlement de copropriété et modificatifs
- PV des trois dernières assemblées générales
- Fiche synthétique, carnet d'entretien
- Montant des charges (deux derniers exercices) et relevés d'appels de fonds
- Surface Carrez
- Pré-état daté demandé au syndic
- DTG et plan pluriannuel de travaux s'ils existent
Maison
- Permis de construire et autorisations des extensions
- Plans, bornage, servitudes
- Audit énergétique si classe E, F ou G
- Diagnostic d'assainissement si non raccordée
- Entretien chaudière, ramonage